Assistenza compra/vendita immobili

Cos’è l’atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una abitazione o di una unità commerciale è un contratto con il quale viene trasferita la proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro. Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l’Agenzia del Territorio(conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

• imposta di registro
• imposta catastale
• Imposta ipotecaria
• IVA

Quali imposte deve pagare l’acquirente privato?

Che cos’è il valore catastale?

Dal 2006 per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze (cantina, garage, ecc.) la base imponibile su cui calcolare le imposte corrisponde al valore catastale della casa, che si ottiene richiedendo la visura catastale. Questo valore si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa, per 120 in tutte le altre ipotesi.

Le imposte che l’acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

1. un venditore privato

   se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:

   • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
   • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.
2. una società costruttrice o ristrutturatrice che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori

   In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

   • per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
   • per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
   • Per una abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
3. una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori

   In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:

   • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€)
   • per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

È importante sapere che nelle compravendite…

È importante sapere che le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.). La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”. Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un pezzo inferiore a quello pattuito. Per maggiori informazioni puoi consultare la guida del notariato al “prezzo-valore”.

- vai alla guida completa del notariato al prezzo / valore

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erarioal momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”. l’IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versta direttamente all’impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell’Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

- Link utili

Consulta la guida operativa alla tassazione degli atti notarili della Agenzia delle entrate

- Vai alla Guidaoperativa della agenzia delle entrate

Consulta le guide pratiche del notariato realizzate in collaborazione con le Associazioni dei Consumatori

- Vai alle guide del notariato

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

1. non essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
2. non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando;
3. avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

• registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
• ipotecaria (fissa) = euro 50
• catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

• registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
• ipotecaria euro 50
• catastale euro 50

totale euro 5.770,00

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